สรุป · ทำไมข่าวนี้ถึงสำคัญ
เงินกู้ CMBS มูลค่า 420 ล้านดอลลาร์ที่ค้ำประกันด้วยอาคารสำนักงานในย่านมิดทาวน์สูง 893,000 ตารางฟุตที่ 51 West 52nd Street จะออกจากกระบวนการดูแลหนี้พิเศษ หลังจากที่ Harbor Group International ผู้สนับสนุนดีลปิดการเจรจาขยายเวลาชำระหนี้ได้สำเร็จ ตามรายงานของ Commercial Observer เงินกู้นี้ค้ำประกันดีล DBGS 2021-W52 ซึ่งเป็นสินทรัพย์เดียวและผู้กู้รายเดียว และถูกโอนเข้าสู่กระบวนการดูแลหนี้พิเศษก่อนกำหนดครบกำหนดในเดือนตุลาคม 2026 แม้ว่ายังมีทางเลือกขยายเวลาอีก 12 เดือน ตามการแจ้งเตือนของ Morningstar Credit Analytics Harbor Group ซื้ออาคารสูง 38 ชั้นนี้จาก ViacomCBS ในราคา 760 ล้านดอลลาร์เมื่อเดือนตุลาคม 2021 ซึ่งเป็นการขายเพื่อการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในปีนั้น โดยใช้หนี้ CMBS วงเงิน 558 ล้านดอลลาร์ในการจัดหาเงินทุน ประกอบด้วยสินเชื่อจำนองอาวุโส 420 ล้านดอลลาร์จาก Deutsche Bank และ Goldman Sachs บวกกับสถานะเมซซานีน 138 ล้านดอลลาร์จาก Brookfield Real Estate ซึ่งจัดโครงสร้างเป็นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวระยะเวลาหกปี Morningstar รายงานว่าอัตราการเข้าพักลดลงจาก 99% เหลือ 86% และกระแสเงินสดต่ำกว่าระดับที่ประเมินไว้ 37% ณ เดือนมิถุนายน 2026 แม้ว่าแหล่งข่าวใกล้ชิดดีลกล่าวว่าปัจจุบันอาคารมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ โดยมีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักมากกว่า 13 ปี สนับสนุนโดยสัญญาเช่าของ Alston & Bird จำนวน 169,664 ตารางฟุต สัญญาเช่าของ Kroll Bond Rating Agency จำนวน 121,000 ตารางฟุต และการต่อสัญญาของ Orrick, Herrington & Sutcliffe จำนวน 144,312 ตารางฟุต Harbor Group ได้ลงทุน 150 ล้านดอลลาร์ในการปรับปรุงและตกแต่งสำหรับผู้เช่านับตั้งแต่การเข้าซื้อ และการขยายเวลานี้ช่วยให้ทรัพย์สินหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระเมื่อครบกำหนดในฤดูใบไม้ร่วงนี้ พร้อมทั้งให้สัญญาเช่าล่าสุดมีเวลาเพิ่มขึ้นในการปรับปรุงกระแสเงินสด
Deutsche Bank Aktiengesellschaft
Goldman Sachs Group Inc