สรุป · ทำไมข่าวนี้ถึงสำคัญ
สหรัฐกำลังเผชิญความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามการเข้าสู่วัยชราของคนรุ่น Baby Boomer แต่ความพยายามเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยกลับเผชิญแรงต้านจากผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่ในชุมชนมายาวนานและไม่ต้องการให้โครงการขนาดใหญ่เข้ามาเปลี่ยนแปลงพื้นที่ของตน Bloomberg Businessweek ยกกรณี Rockridge ย่านที่อยู่อาศัยในเมืองโอ๊คแลนด์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งมีบ้านราคาหลายล้านดอลลาร์และผู้อยู่อาศัยจำนวนมากมีแนวคิดทางการเมืองแบบเสรีนิยม แต่เมื่อมีโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยขนาดใหญ่เข้ามาในพื้นที่ กลับเกิดการต่อต้านอย่างหนัก โดยชาว Rockridge ราว 300 คน รวมตัวกันคัดค้านข้อเสนอพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 2 แห่ง ซึ่งหากก่อสร้างทั้งหมดจะเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดที่มีอุปทานตึงตัวอีก 618 ยูนิต โครงการแรกเป็นอาคารสูง 7 ชั้น บนพื้นที่เดิมของศูนย์รับบริจาคโลหิต Red Cross ส่วนอีกโครงการเสนอสร้างอาคารสูง 31 และ 25 ชั้น บนพื้นที่ซึ่งปัจจุบันเป็น Trader Joe’s โดยกลุ่มผู้ต่อต้านเรียกโครงการหลังว่า “Trader Joe’s terrible towers” ปัญหานี้มีแนวโน้มรุนแรงขึ้นตามโครงสร้างประชากร โดยในปีนี้ Baby Boomer รุ่นแรกมีอายุครบ 80 ปี ขณะที่งานศึกษาปี 2566 ที่เผยแพร่ใน JAMA พบว่า อายุเฉลี่ยที่ผู้สูงอายุเข้าสู่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยอยู่ที่ประมาณ 84 ปี จำนวนชาวอเมริกันวัย 80 ปีขึ้นไปมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเท่าตัวเป็น 29.4 ล้านคนภายในปี 2045 ขณะที่ความต้องการ Senior Housing อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์อย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 20565 และอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 92.5% NIC MAP ประเมินว่าสหรัฐจำเป็นต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุอีกประมาณ 582,000 ยูนิตภายในปี 2573 เพื่อรองรับความต้องการ แต่สวนทางกับการก่อสร้างที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และ Senior Housing ส่วนใหญ่ที่มีอยู่ในประเทศสร้างขึ้นตั้งแต่ก่อนศตวรรษนี้ อีกหนึ่งอุปสรรคคือ ผู้สูงอายุวัย 60-70 ปีจำนวนมากยังไม่คิดว่าตนเองจะต้องย้ายเข้า Senior Housing ในอนาคต Rodney Harrell จาก AARP Public Policy Institute เรียกปรากฏการณ์นี้ว่า Peter Pan Syndrome หรือความรู้สึกว่า แม้คนอื่นอาจแก่จนต้องการความช่วยเหลือ แต่ตัวเราเองน่าจะเป็นข้อยกเว้น ปัญหาคือความต้องการที่อยู่อาศัยแบบนี้มักเกิดขึ้นอย่างกะทันหัน เช่น หลังหกล้ม หลังเข้าโรงพยาบาล หลังคู่สมรสเสียชีวิต หรือหลังจากไม่สามารถขับรถได้อีกต่อไป เมื่อถึงจุดนั้น ผู้สูงอายุบางคนจึงพบว่าไม่สามารถอยู่บ้านเดิมได้ แต่ในชุมชนของตัวเองกลับไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ สถานการณ์ดังกล่าวกำลังเกิดขึ้นทั่วสหรัฐฯ โดยผู้พัฒนา Senior Housing ต้องเผชิญการต่อต้านจากกลุ่มประชากรเดียวกับที่เป็นตลาดเป้าหมายของโครงการเอง ตั้งแต่มิลวอกี ชานเมืองชิคาโก ไปจนถึง Stamford ในรัฐคอนเนตทิคัต ด้วยเหตุผลตั้งแต่การสูญเสียพื้นที่สีเขียว ความปลอดภัยจากอัคคีภัย ไปจนถึงความหนาแน่นและการเปลี่ยนแปลงเอกลักษณ์ของชุมชน สำหรับ Rockridge ประเด็นสำคัญอยู่ที่ความสามารถในการจ่ายและเอกลักษณ์ของชุมชน Myrna Walton วัย 84 ปี สมาชิกกลุ่ม Upper Broadway Advocates ยืนยันว่ากลุ่มของเธอไม่ได้ต่อต้านการสร้างที่อยู่อาศัย แต่ต่อต้านตึกระฟ้า หนึ่งในโครงการที่ถูกคัดค้านเสนอสร้างอาคารสูง 31 และ 25 ชั้น ใกล้สถานี Rockridge BART โดยมีห้องพักแบบ Independent Living 371 ยูนิต, Assisted Living 18 ยูนิต และ Memory Care 26 ห้อง พร้อมห้องอาหาร สระว่ายน้ำ และฟิตเนส แต่ไม่มี Affordable Housing รวมอยู่ในโครงการ Walton มองว่าความต้องการเร่งด่วนของพื้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยราคาตลาด แต่เป็น Affordable Housing อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือการสร้าง Affordable Housing ใน Bay Area มีต้นทุนสูงมาก โดยอพาร์ตเมนต์หนึ่งยูนิตอาจมีต้นทุนก่อสร้างถึง 800,000–1 ล้านดอลลาร์ ทำให้หลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้หากไม่มีเงินอุดหนุนจากภาครัฐ ดังนั้น แม้แต่นักเคลื่อนไหวด้าน Affordable Housing บางส่วนจึงสนับสนุนการเพิ่มบ้านราคาตลาด เพราะมองว่าทุกยูนิตที่สร้างเพิ่มคืออุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ ผู้พัฒนาโครงการใน Rockridge ไม่เปิดเผยอัตราค่าเช่าที่เสนอ แต่ยกตัวอย่าง Senior Living Facility ใกล้เคียงอย่าง Merrill Gardens ซึ่งคิดค่าห้องพักและบริการประมาณ 6,000 ดอลลาร์ต่อเดือนสำหรับห้อง Studio ไปจนถึง 13,350 ดอลลาร์สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอน โดยรวมอาหาร การเดินทาง บริการทำความสะอาด และพนักงานตลอด 24 ชั่วโมง Walton ยอมรับว่าตัวเธอเองก็อยู่ในกลุ่มเป้าหมายของโครงการ และในอนาคตอาจต้องการย้ายเข้า Senior Housing ใกล้ครอบครัว แต่ยังมองว่าอาคารสูง 31 และ 25 ชั้นมีขนาดใหญ่เกินไป และอาจไม่ได้สร้างประโยชน์ให้กับชุมชนรอบข้างมากนัก อีกด้านหนึ่ง Lori Droste ผู้อำนวยการด้านนโยบายการวางผังและที่อยู่อาศัยของ SPUR มองว่าการสร้าง Affordable Housing เป็นสิ่งจำเป็น แต่ไม่ควรถูกใช้เป็นเหตุผลในการหยุดการสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอื่น หากชุมชนเลือกไม่สร้างอะไรเลยและรอให้เกิดโครงการที่สมบูรณ์แบบ ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจะยิ่งรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะเมื่อความมั่งคั่งจากอุตสาหกรรม AI อาจดันกำลังซื้อของคนรายได้สูงขึ้นและเบียดผู้ซื้อรายอื่นออกจากตลาด แนวคิดหนึ่งที่ฝ่ายสนับสนุนเสนอคือ “Moving Chains” ซึ่งอาศัยหลักอุปสงค์และอุปทาน กล่าวคือ เมื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาตลาดเพิ่มขึ้น คนที่มีกำลังซื้อย้ายเข้าไปอยู่ ก็จะปล่อยบ้านเดิมเข้าสู่ตลาด และเกิดการหมุนเวียนของอุปทานไปยังกลุ่มอื่นต่อเป็นทอด ๆ หากโครงการทั้งสองแห่งใน Rockridge ซึ่งรวม 618 ยูนิต เกิดขึ้นจริง และเพียงหนึ่งในสามของผู้พักอาศัยย้ายมาจากพื้นที่ใกล้เคียง ก็อาจทำให้บ้านเดิมหลายร้อยหลังถูกปล่อยกลับเข้าสู่ตลาด อีกหนึ่งความย้อนแย้งของปัญหานี้อยู่ที่ความมั่งคั่งของเจ้าของบ้านรุ่นเก่าในแคลิฟอร์เนีย บ้านหลายแห่งใน Rockridge ปัจจุบันมีมูลค่ามากกว่า 2 ล้านดอลลาร์ แต่เจ้าของบ้านที่ถือครองมานานอาจเสียภาษีทรัพย์สินจากราคาประเมินต่ำกว่า 500,000 ดอลลาร์ เนื่องจาก Proposition 13 ของรัฐแคลิฟอร์เนียจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาประเมินเพื่อคำนวณภาษี ผลคือเจ้าของบ้านสูงวัยจำนวนมากมีสินทรัพย์มูลค่าหลายล้านดอลลาร์ แต่มีต้นทุนในการถือครองบ้านต่ำมาก จึงไม่มีแรงจูงใจมากนักที่จะขายบ้านหรือย้ายไปอยู่บ้านขนาดเล็กกว่า ขณะเดียวกันก็อาจรู้สึกว่า Senior Housing เดือนละ 10,000 ดอลลาร์มีราคาแพงเกินเอื้อม ปัญหานี้ยังส่งผลต่อคนรุ่นใหม่ เพราะเมื่อผู้สูงอายุยังคงอาศัยอยู่ในบ้านหลังใหญ่ บ้านเหล่านั้นก็ไม่กลับเข้าสู่ตลาดสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ Micki วัย 78 ปี ซึ่งยังอาศัยอยู่ในบ้านสามชั้นที่ซื้อมาเมื่อ 42 ปีก่อน กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า หากมีคอนโดหรือ Senior Housing ที่เหมาะสมสร้างขึ้นใกล้บ้าน เธอกับสามีก็สนใจย้ายเข้าไปอยู่ “เพราะพวกเราคนแก่ยังอยู่ในบ้านของตัวเอง บ้านเหล่านั้นจึงไม่ถูกส่งต่อให้ครอบครัวรุ่นใหม่ ซึ่งฉันคิดว่ามันไม่ดีต่อทั้งชุมชน” แรงต่อต้านจากชุมชนเริ่มนำไปสู่การประนีประนอม โดยเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม ผู้พัฒนาโครงการบริเวณ Trader Joe’s ประกาศปรับแผน ลดความสูงของอาคารจาก 31 และ 25 ชั้น เหลือ 26 และ 23 ชั้น รวมทั้งย้ายจุดขนถ่ายสินค้าออกจากถนนที่อยู่อาศัย เพิ่มพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้ประชาชนทั่วไปใช้บริการ และจัดสรรพื้นที่สำหรับร้าน Grocery Store โดยมีเป้าหมายที่จะรักษา Trader Joe’s ไว้ในพื้นที่เดิม กรณี Rockridge จึงสะท้อนความขัดแย้งที่กำลังเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ของสหรัฐฯ เมื่อประเทศจำเป็นต้องสร้างบ้านเพิ่มเพื่อรองรับทั้งวิกฤตที่อยู่อาศัยและสังคมสูงวัย แต่คนที่อาศัยอยู่ในชุมชนเดิมกลับต้องเลือกระหว่างการรักษาลักษณะของย่านที่คุ้นเคย กับการยอมรับความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนรุ่นต่อไป รวมถึงสำหรับตัวพวกเขาเองในอนาคต
