医療用オフィス、価値と建設で一般オフィスを上回る

ヘルスピーク・プロパティーズは今年2度目となる2026年通年の業績ガイダンス引き上げを行い、希薄化後1株当たり利益を従来の0.46～0.50ドルから0.48～0.52ドルへ、調整後FFOを1.73～1.77ドルへと上方修正した。中央値では従来見通しを2セント上回る。同社は四半期に160万平方フィートの新規および更新リースを契約し、外来医療施設の稼働率は20ベーシスポイント上昇して90.7％、ラボ施設の稼働率は80ベーシスポイント上昇して78.5％となった。成長をけん引したのは、ヘルスピークが73.6％を出資して支配するシニア住宅運営会社ジェイナス・リビングで、売上高は前年同期比45％増の2億1600万ドル、調整後EBITDAは34％増の7900万ドルとなり、既存店マージンは250ベーシスポイント拡大した。ヘルスピークは自社株買いと債務返済の資金を主に既存物件の持分売却で賄い、7月には86物件の外来医療ポートフォリオの49％持分をブルックフィールドに約10億2500万ドル、キャップレート5.9％で売却する再資本化を実施した。これは四半期および8月3日までの間に生じた14億ドルの売却収入の一部である。ラボ事業の既存店純営業利益は3.2％減少し、ヘルスピークの3つの中核事業で唯一縮小したことで、全社の既存店純営業利益の伸びは1.8％にとどまった。

ケアトラストREITは9月15日、南西部で4億ドルの介護施設ポートフォリオを9月1日付で取得完了したと発表した。この案件は認可ベッド2,622床を対象とし、既存の運営事業者にトリプルネットでリースバックされ、ケアトラスト自身が約3億8,000万ドルの資本を拠出した合弁事業を通じてオフマーケットで調達された。この取引は買収攻勢をさらに拡大するもので、同社の2026年の投資総額は19億ドルを超えた。内訳は第3四半期に完了した約7億1,000万ドル、第2四半期に利回り8.9%で完了した8億9,960万ドルが含まれる。新ポートフォリオは約8.6%の安定化利回りを生み出す見込みで、2026年にこれまでに完了した24件の取引の平均利回り8.7%とほぼ一致している。経営陣によると、近期内に実行可能な案件のパイプライン6億ドルは、約半数がシニアハウジング運営ポートフォリオ向けであり、なお追求中のより大型の取引は含まれていない。ケアトラストは2026年6月30日時点で第2四半期を終え、純負債の年換算正常化EBITDA倍率は1.01倍であり、9月の発表時点でリボルバー枠で7億2,500万ドル、残存ATM枠で6億1,200万ドルを利用可能としていた。これは8月6日に引き上げられた2026年通年の正常化FFO1株当たり2.03ドルから2.06ドルのガイダンスを支えており、中間値では2025年比16.2%の増加となる。この成長は既存株主にとってコストを伴い、希薄化後加重平均発行済み株式数は2025年第2四半期の約1億9,290万株から1年後に2億3,420万株に増加し、9月15日時点で未決済のフォワード株式契約に約4億3,900万ドルの純収入見込みが残っている。また第2四半期には470万ドルの貸倒引当金が計上され、支払利息は前年同期の1,300万ドルから1,530万ドルに増加した。

ウェルタワーは15四半期連続で純営業利益が20%超の成長を記録し、ベンタスは投資目標を45億ドルに倍増させた。2026年には200万人が80歳を迎える一方、シニア住宅の新規着工は記録的な低水準にある。ベンタスは2026年通年のガイダンスを1株当たりノーマライズドFFOで3.85ドルから3.90ドルへ引き上げ、これは8%から10%の増加となり、投資目標を30億ドルから45億ドルへ引き上げた。シニア住宅に焦点を当てており、SHOPの同一店舗ベースの現金NOIが前年比16.3%増加したことを受けたものだ。時価総額約1697億ドルで3社中最大のウェルタワーは、SHOの同一店舗ベースNOIが20.5%増加し、稼働率は89.4%に達した。2026年のガイダンスを希薄化後1株当たり6.36ドルから6.44ドルへ引き上げ、四半期配当を85セントと宣言した。これは15%の増配で、221四半期連続の配当となる。トリプルネットの介護施設賃貸事業者で、新興のRIDEAセグメントを持つオメガ・ヘルスケアは、2026年通年のAFFOガイダンスを希薄化後1株当たり3.22ドルから3.26ドルへ引き上げ、四半期配当を1セント増額して68セントとした。ただし、テナントのジェネシス・ヘルスケアは2025年7月から連邦破産法第11章の適用を受けており、1億4850万ドルの貸付残高がある。ベンタスとウェルタワーはRIDEA構造のシニア住宅運営ポートフォリオを通じて純営業利益を直接取り込む一方、オメガは運営リスクではなくテナントの信用リスクと償還リスクを負っている。