LTC Properties Inc

LTCプロパティーズ（NYSE：LTC）は9月2日、ミネソタ州の高齢者住宅コミュニティ4件を2億ドルで買収し、453戸を追加して、高齢者住宅運営ポートフォリオ（SHOP）を43コミュニティに拡大しました。これらの物件は平均築9年で、既存パートナーであるライフスパーク・シニアリビングが運営します。この取引は、テキサス州のスキルドナーシング施設13件の売却による1億6700万ドル（年間契約キャッシュ収入1240万ドルを生み出していた）と、リボルビング・クレジット・ファシリティからの約3300万ドルで賄われ、経営陣は10月1日までに返済する見込みです。この買収により、初年度のキャップレートは約7%となり、SHOPの初年度純営業利益（NOI）は約1400万ドルと見込まれ、売却した資産の収入より約160万ドル多くなります。しかし、売却資産は売却益に対して約7.4%の高いキャッシュ収入利回りを生み出しており、新しいSHOP構造は運営コストと稼働率リスクへのエクスポージャーを増大させます。LTCへのヘッジファンドの保有は、2026年第2四半期末に20ファンドに増加し、前四半期の18ファンドから増加しました。

LTCプロパティーズは、シニア向け住宅運営事業プラットフォームの拡大を目的として、3億1140万ドルの追加株式発行を完了し、さらに5億ドルの市場価格発行プログラムを提出した。経営陣は、SHOPへのグロス投資額が第3四半期末までに13億ドルに達すると見込んでいる。これは約15か月前の13コミュニティーにおける1億7500万ドルからの増加となる。この成長の約80％は、強固な地域プレゼンスと望ましい間取りを持つコミュニティーに焦点を当てた、運営パートナーとの外部取引によるものだ。同社は、キャップレート、資産構成、品質において自社の基準に合致するさらなる買収機会を引き続き検討している。

LTCプロパティーズは、シニア向け住宅運営施設への移行を加速しており、2026年の取得目標を50%引き上げ、中間値で9億ドルとしました。SHOPは、9月までにプロフォルマNOIの40%、年末までに50%、そして2028年までに最大75%を占める見込みです。同社はまた、2026年の売却およびローン返済目標を7億3000万ドルに引き上げました。これには、見込まれる1億8000万ドルのプレステージ・ローン返済が含まれ、その収益はより高成長のSHOP投資の資金に充てられます。LTCは第2四半期のコアFFOを1株当たり0.68ドルと報告し、2026年の見通しをコアFFOで1株当たり2.76ドルから2.78ドル、コアFADで1株当たり2.83ドルから2.85ドルに絞り込みました。これはSHOPの成長に支えられる一方、資産売却、金利コストの上昇、株式希薄化の圧力を受けています。

ヘルスケア特化型不動産投資信託が、高齢化を背景とした長期的な投資先として注目を集めている。米国の主要31市場におけるシニア向け住宅の入居率は2026年第1四半期に89.5％に達し、19四半期連続の上昇となった一方、供給の伸びは過去最低水準に鈍化した。ウェルタワー、ケアトラストREIT、LTCプロパティーズは、シニア向け住宅への投資拡大とキャッシュフローの改善を通じて、こうしたトレンドの恩恵を受ける好位置につけている。ウェルタワーは2026年第1四半期決算で、かつてない需要と歴史的な低供給を強調し、ケアトラストは人口動態の追い風と入居率の改善を指摘、LTCプロパティーズは良好なトレンドと規律ある投資引受を強調した。

LTCプロパティーズは、2026年第3四半期の普通株式1株当たり月次現金配当を0.19ドルと発表しました。配当金は、7月31日、8月31日、9月30日に支払われ、それぞれの基準日は7月23日、8月21日、9月22日となります。

LTCプロパティーズは、2025年7月の信用契約の修正を通じて、信用枠のコミットメントを8億ドルから11億ドルに増額した。3億ドルの増額により、リボルビング信用コミットメントの総額は6億ドルから9億ドルに拡大し、アコーディオン機能の上限は12億ドルから20億ドルに引き上げられた。同社はまた、1億5000万ドルについて年率4.97%の固定金利を実質的に設定するため、3年物の金利スワップ契約を締結した。銀行団には新たにマニュファクチャラーズ・アンド・トレーダーズ・トラスト・カンパニーとハンコック・ホイットニーが加わった。シーシー・チケール最高財務責任者は、今回の拡大により財務の柔軟性が強化され、同社の外部成長戦略を支えると述べた。