Senior Housing & Healthcare REITs

ヘルスピーク・プロパティーズは今年2度目となる2026年通年の業績ガイダンス引き上げを行い、希薄化後1株当たり利益を従来の0.46～0.50ドルから0.48～0.52ドルへ、調整後FFOを1.73～1.77ドルへと上方修正した。中央値では従来見通しを2セント上回る。同社は四半期に160万平方フィートの新規および更新リースを契約し、外来医療施設の稼働率は20ベーシスポイント上昇して90.7％、ラボ施設の稼働率は80ベーシスポイント上昇して78.5％となった。成長をけん引したのは、ヘルスピークが73.6％を出資して支配するシニア住宅運営会社ジェイナス・リビングで、売上高は前年同期比45％増の2億1600万ドル、調整後EBITDAは34％増の7900万ドルとなり、既存店マージンは250ベーシスポイント拡大した。ヘルスピークは自社株買いと債務返済の資金を主に既存物件の持分売却で賄い、7月には86物件の外来医療ポートフォリオの49％持分をブルックフィールドに約10億2500万ドル、キャップレート5.9％で売却する再資本化を実施した。これは四半期および8月3日までの間に生じた14億ドルの売却収入の一部である。ラボ事業の既存店純営業利益は3.2％減少し、ヘルスピークの3つの中核事業で唯一縮小したことで、全社の既存店純営業利益の伸びは1.8％にとどまった。

ケアトラストREITは9月15日、南西部で4億ドルの介護施設ポートフォリオを9月1日付で取得完了したと発表した。この案件は認可ベッド2,622床を対象とし、既存の運営事業者にトリプルネットでリースバックされ、ケアトラスト自身が約3億8,000万ドルの資本を拠出した合弁事業を通じてオフマーケットで調達された。この取引は買収攻勢をさらに拡大するもので、同社の2026年の投資総額は19億ドルを超えた。内訳は第3四半期に完了した約7億1,000万ドル、第2四半期に利回り8.9%で完了した8億9,960万ドルが含まれる。新ポートフォリオは約8.6%の安定化利回りを生み出す見込みで、2026年にこれまでに完了した24件の取引の平均利回り8.7%とほぼ一致している。経営陣によると、近期内に実行可能な案件のパイプライン6億ドルは、約半数がシニアハウジング運営ポートフォリオ向けであり、なお追求中のより大型の取引は含まれていない。ケアトラストは2026年6月30日時点で第2四半期を終え、純負債の年換算正常化EBITDA倍率は1.01倍であり、9月の発表時点でリボルバー枠で7億2,500万ドル、残存ATM枠で6億1,200万ドルを利用可能としていた。これは8月6日に引き上げられた2026年通年の正常化FFO1株当たり2.03ドルから2.06ドルのガイダンスを支えており、中間値では2025年比16.2%の増加となる。この成長は既存株主にとってコストを伴い、希薄化後加重平均発行済み株式数は2025年第2四半期の約1億9,290万株から1年後に2億3,420万株に増加し、9月15日時点で未決済のフォワード株式契約に約4億3,900万ドルの純収入見込みが残っている。また第2四半期には470万ドルの貸倒引当金が計上され、支払利息は前年同期の1,300万ドルから1,530万ドルに増加した。

ウェルタワーは15四半期連続で純営業利益が20%超の成長を記録し、ベンタスは投資目標を45億ドルに倍増させた。2026年には200万人が80歳を迎える一方、シニア住宅の新規着工は記録的な低水準にある。ベンタスは2026年通年のガイダンスを1株当たりノーマライズドFFOで3.85ドルから3.90ドルへ引き上げ、これは8%から10%の増加となり、投資目標を30億ドルから45億ドルへ引き上げた。シニア住宅に焦点を当てており、SHOPの同一店舗ベースの現金NOIが前年比16.3%増加したことを受けたものだ。時価総額約1697億ドルで3社中最大のウェルタワーは、SHOの同一店舗ベースNOIが20.5%増加し、稼働率は89.4%に達した。2026年のガイダンスを希薄化後1株当たり6.36ドルから6.44ドルへ引き上げ、四半期配当を85セントと宣言した。これは15%の増配で、221四半期連続の配当となる。トリプルネットの介護施設賃貸事業者で、新興のRIDEAセグメントを持つオメガ・ヘルスケアは、2026年通年のAFFOガイダンスを希薄化後1株当たり3.22ドルから3.26ドルへ引き上げ、四半期配当を1セント増額して68セントとした。ただし、テナントのジェネシス・ヘルスケアは2025年7月から連邦破産法第11章の適用を受けており、1億4850万ドルの貸付残高がある。ベンタスとウェルタワーはRIDEA構造のシニア住宅運営ポートフォリオを通じて純営業利益を直接取り込む一方、オメガは運営リスクではなくテナントの信用リスクと償還リスクを負っている。

ブルームバーグ通信によると、台湾の人口は2075年までに約1215万人に減少し、2026年の水準から約48%減少する可能性がある。これは、出生数と若年人口の継続的な減少、高齢者の大幅な増加によるもので、労働市場、経済、長期的な防衛力に課題をもたらす。台湾国家発展委員会（NDC）の推計によると、戸籍データに基づき、労働年齢人口は今後50年間でほぼ3分の2減少し、2075年には0〜14歳の人口は58万5000人、15〜64歳の労働年齢人口は約513万人、65歳以上の高齢者は643万人に達し、高齢者が労働年齢人口を上回り、総人口の半分以上を占めることになる。これらの数字は、2019年に2360万人でピークに達した後のリスクを反映しており、中国からの脅威の中で、軍が部分的に徴兵制に依存しているため、台湾の安全保障にも影響を与える可能性がある。

エンサイン・グループは、良好な人口動態と急性期後ケアへの強い需要に支えられ、投資家にとって「買い」を維持しています。同社は2026年の調整後1株当たり利益のガイダンスを7.75ドルから7.85ドルに引き上げました。17州で398の医療事業を展開するエンサインは、2026年上半期に25件の買収を完了し、3,109床を追加し、約4億1,200万ドルを費やしました。2026年のザックス・コンセンサス予想は1株当たり7.65ドルで、前年比16.4%の成長を示し、売上高は58億8,000万ドルに達し、16.3%増加すると予想されています。同社の不動産プラットフォームであるスタンダード・ベアラーは177物件を所有し、推定公正価値は22億ドルで、第2四半期の賃貸収入は3,150万ドルから4,410万ドルに増加しました。エンサインは現金2億6,230万ドルと信用枠5億9,160万ドルを保有し、将来の投資に8億5,000万ドル以上の余裕があります。リスクには、メディケアとメディケイドがサービス収入の69%を占めることによる償還と規制上の圧力、および2026年上半期に費用が18%増加したことによるコスト上昇が含まれます。

医療用オフィス物件は、より広いオフィス市場から明確に差別化されている。ヤーディ・マトリックスの2026年8月全国レポートによると、2024年以降に再販された約500件の医療用オフィス物件のうち67%が価値を高めたのに対し、一般オフィスでは52%にとどまった。医療用オフィスは2025年のオフィス着工の26.2%を占め、2020年の11.0%から上昇した一方、一般オフィスの着工はこの10年で73.0%減少し、1140万平方フィートとなった。全国のオフィス空室率は7月時点で17.7%となり、オフィス関連雇用は前年比0.3%減少したが、教育・医療分野の雇用は前年比2.4%増加した。この差は高齢化が進む都市圏で最も顕著で、タンパでは医療用オフィスの値上がり率が90%に達し、一般オフィスの71%を上回った。ヤーディ・マトリックスは、人口の高齢化に伴い医療用オフィスは引き続き良好な位置を保つと予想しており、全国でさらに2950万平方フィートのオフィススペースが建設中である。

米国は、ベビーブーマー世代の高齢化に伴い、高齢者向け住宅への需要が急速に高まっている。しかし、供給を増やそうとする動きは、長年その地域に住み、大規模開発によって街が変わることを望まない高齢者たちの反対に直面している。ブルームバーグ・ビジネスウィークは、カリフォルニア州オークランドの住宅地ロックリッジの事例を取り上げた。数百万ドル規模の住宅が並び、リベラルな政治思想を持つ住民が多いこの地域で、大規模な高齢者向け住宅計画が持ち上がると、強い反対運動が起きた。ロックリッジの住民約300人が集まり、2件の高齢者向け住宅開発計画に反対した。すべて建設されれば、供給が逼迫する市場に618戸が追加されることになる。1件目は、赤十字の献血センター跡地に建つ7階建ての建物。もう1件は、現在トレーダー・ジョーズがある場所に31階建てと25階建ての建物を建設する計画で、反対派はこの計画を「トレーダー・ジョーズのひどいタワー」と呼んでいる。この問題は人口構造の変化に伴い深刻化する見通しだ。今年、最初のベビーブーマー世代が80歳を迎える。2023年にJAMAで発表された研究によると、高齢者が高齢者向け住宅に入居する平均年齢は約84歳だった。80歳以上のアメリカ人の数は2045年までに倍増し、2940万人に達する見込みだ。一方、高齢者向け住宅の需要は2056年以降、記録的な高水準が続いており、平均入居率は92.5%に達している。NIC MAPは、需要に対応するため、米国は2030年までに高齢者向け住宅を約58万2000戸増やす必要があると推計している。しかし、建設は減少し続けており、国内に現存する高齢者向け住宅の大半は今世紀より前に建設されたものだ。もう一つの障害は、60代から70代の高齢者の多くが、将来自分が高齢者向け住宅に入居するとは考えていないことだ。AARP公共政策研究所のロドニー・ハレル氏は、この現象を「ピーターパン症候群」と呼ぶ。他の人は年を取って助けが必要になるかもしれないが、自分は例外だと思い込む感覚だ。問題は、こうした住宅への需要が、転倒した後、入院した後、配偶者を亡くした後、あるいは車を運転できなくなった後など、突然発生することが多い点だ。その時点になって、高齢者の中には、今の家に住み続けられないことに気づく人もいる。しかし、自分の地域には、大きな一戸建て住宅以外に選択肢がない。こうした状況は全米で起きている。高齢者向け住宅の開発業者は、ミルウォーキーやシカゴ郊外からコネチカット州スタンフォードに至るまで、自らのプロジェクトのターゲット市場であるはずの同じ層からの反対に直面している。反対理由は、緑地の喪失、火災安全性、密度の高さ、地域のアイデンティティの変化まで多岐にわたる。ロックリッジの場合、重要な論点は価格の手頃さと地域のアイデンティティだ。84歳のマーナ・ウォルトンさんは、アッパー・ブロードウェイ・アドボケイツのメンバーで、自分たちのグループは住宅建設そのものに反対しているのではなく、高層ビルに反対していると強調する。反対されている計画の一つは、ロックリッジBART駅近くに31階建てと25階建ての建物を建設するもので、自立生活向け371戸、介助付き生活向け18戸、メモリーケア26室に加え、食堂、プール、フィットネスを備えるが、手頃な価格の住宅は含まれていない。ウォルトンさんは、この地域の緊急のニーズは市場価格の住宅ではなく、手頃な価格の住宅だと考えている。しかし、問題は、ベイエリアで手頃な価格の住宅を建設するコストが非常に高いことだ。アパート1戸の建設費は80万ドルから100万ドルに達することもあり、公的補助金がなければ多くのプロジェクトは実現できない。そのため、手頃な価格の住宅を求める活動家の中にも、市場価格の住宅を増やすことを支持する人がいる。新たに建設されるすべての戸が新たな住宅供給になるからだ。ロックリッジの開発業者は提案する賃料を明らかにしていないが、近隣の高齢者向け住宅施設メリル・ガーデンズを例に挙げると、スタジオタイプで月額約6000ドル、2ベッドルームで月額1万3350ドルで、食事、送迎、清掃サービス、24時間スタッフが含まれる。ウォルトンさんは、自分自身もこのプロジェクトのターゲット層であり、将来、家族の近くの高齢者向け住宅に移りたいと思うかもしれないと認めている。それでも、31階建てと25階建ての建物は大きすぎ、周辺地域にあまり利益をもたらさないかもしれないと考えている。一方、SPURの計画・住宅政策ディレクター、ロリ・ドロステ氏は、手頃な価格の住宅の建設は必要だが、それを理由に他のタイプの住宅建設を止めるべきではないと考える。地域が何も建設せず、完璧なプロジェクトを待つことを選べば、住宅価格の問題はさらに深刻化する。特に、AI産業が生み出す富が高所得者の購買力を押し上げ、他の購入者を市場から締め出す可能性があるからだ。支持派が提唱する概念の一つが「ムービング・チェーンズ」だ。これは需要と供給の原理に基づく。市場価格の住宅が増えれば、購買力のある人がそこに移り住み、以前の家が市場に放出され、供給が次々と他の層に回っていくという考え方だ。ロックリッジの2つのプロジェクト、合計618戸が実現し、入居者の3分の1だけが近隣から移ってきたとしても、数百戸の既存住宅が市場に戻る可能性がある。この問題のもう一つの皮肉は、カリフォルニアの古くからの住宅所有者の富にある。ロックリッジの多くの住宅は現在200万ドル以上の価値があるが、長年所有している住宅所有者は、カリフォルニア州のプロポジション13が課税評価額の上昇を制限しているため、50万ドル未満の評価額に基づいて固定資産税を支払っている可能性がある。その結果、多くの高齢住宅所有者は数百万ドル相当の資産を持ちながら、住宅の保有コストが非常に低い。そのため、家を売ったり、より小さな家に移ったりする動機があまりない。同時に、月額1万ドルの高齢者向け住宅は高すぎると感じるかもしれない。この問題は若い世代にも影響を及ぼす。高齢者が大きな家に住み続ける限り、それらの家は若い家族のために市場に戻ってこないからだ。78歳のミッキーさんは、42年前に購入した3階建ての家に今も住んでいる。彼女は率直にこう語る。もし適切なコンドミニアムや高齢者向け住宅が家の近くにできれば、夫と一緒に移り住みたいと。「私たち年寄りが自分の家に住み続けているから、それらの家が若い家族に引き継がれない。それは地域社会全体にとっても良くないと思う」。地域の反対運動は妥協を生み始めている。8月19日、トレーダー・ジョーズの敷地の開発業者は計画を修正し、建物の高さを31階と25階から26階と23階に引き下げ、荷捌き場を住宅街の道路から移し、一般に開放される小売スペースを増やし、食料品店のためのスペースを確保すると発表した。目標は、トレーダー・ジョーズを元の場所に維持することだ。ロックリッジの事例は、米国の多くの地域で起きている対立を映し出している。国が住宅危機と高齢化社会の両方に対応するために住宅を増やさなければならない一方で、既存の地域に住む人々は、慣れ親しんだ街の姿を守ることと、次世代のため、そして将来の自分たち自身のために、より高い密度を受け入れることの間で選択を迫られている。

バロン・キャピタルのバロン・オポチュニティ・ファンドは2026年第2四半期にウェルタワーをポートフォリオに追加した。同ファンドは、このヘルスケアREITが持つ独自ソフトウェアとデータ分析が利益率と入居率の成長を後押しするとみている。80歳以上の人口が年平均4～5%で増加し、シニア向け住宅の供給が制約される中、ウェルタワーの利益は今後5年間で2倍以上になる可能性があると同ファンドは考えている。ウェルタワーは2026年8月12日に1株230.27ドルで取引を終え、時価総額は1659億3000万ドル、過去52週間で株価は42.25%上昇した。バロン・オポチュニティ・ファンドは第2四半期に27.07%上昇し、ラッセル3000グロース指数とS&P500指数を上回った。

カイロン・リアル・エステートは第2四半期決算を発表し、外来医療用不動産からシニア住宅へとポートフォリオの再構築を進めている。同社は当四半期にシニア住宅に4億2100万ドルを投資し、その内訳はメイウィンへの1億ドルの投資と、バージニア州アレクサンドリアのシニア住宅コミュニティ2件の取得である。一方、入院リハビリ施設7件を総収入約2億ドルで売却した。既存店ベースの純営業利益は1.7％増加し、コアFFOは1株当たり1.40ドル、純負債の調整後EBITDAに対する倍率は6.0倍に改善した。経営陣は、シニア住宅部門の新たな幹部任命と、安定したコミュニティに焦点を当てた投資パイプラインの拡大を強調し、従来の医療ポートフォリオが過小評価されているとの見方に対応しようとしている。

LTCプロパティーズは、シニア向け住宅運営事業プラットフォームの拡大を目的として、3億1140万ドルの追加株式発行を完了し、さらに5億ドルの市場価格発行プログラムを提出した。経営陣は、SHOPへのグロス投資額が第3四半期末までに13億ドルに達すると見込んでいる。これは約15か月前の13コミュニティーにおける1億7500万ドルからの増加となる。この成長の約80％は、強固な地域プレゼンスと望ましい間取りを持つコミュニティーに焦点を当てた、運営パートナーとの外部取引によるものだ。同社は、キャップレート、資産構成、品質において自社の基準に合致するさらなる買収機会を引き続き検討している。

LTCプロパティーズは、シニア向け住宅運営施設への移行を加速しており、2026年の取得目標を50%引き上げ、中間値で9億ドルとしました。SHOPは、9月までにプロフォルマNOIの40%、年末までに50%、そして2028年までに最大75%を占める見込みです。同社はまた、2026年の売却およびローン返済目標を7億3000万ドルに引き上げました。これには、見込まれる1億8000万ドルのプレステージ・ローン返済が含まれ、その収益はより高成長のSHOP投資の資金に充てられます。LTCは第2四半期のコアFFOを1株当たり0.68ドルと報告し、2026年の見通しをコアFFOで1株当たり2.76ドルから2.78ドル、コアFADで1株当たり2.83ドルから2.85ドルに絞り込みました。これはSHOPの成長に支えられる一方、資産売却、金利コストの上昇、株式希薄化の圧力を受けています。

アメリカン・ヘルスケアREITは、2026年通期の正規化営業キャッシュフロー（NFFO）ガイダンスを、希薄化後1株当たり2.15～2.19ドルに上方修正した。従来予想の2.03～2.09ドルから引き上げられ、中間値で2025年比約26％の成長となる。第2四半期のNFFOは希薄化後1株当たり0.54ドルで、前年同期の0.42ドルから28.6％増加した。一方、ポートフォリオ全体の既存店純営業利益（NOI）は前年同期比13.2％増加した。トリロジーの既存店NOIは16.1％上昇し、SHOPの既存店NOIは20.5％急増した。これはマージン拡大と入居率上昇によるものだ。アメリカン・ヘルスケアREITは年初来、14億ドル超の買収を完了しており、これには第2四半期後に追加取得したSHOPコミュニティ10件の10億ドルが含まれる。また、年末までに完了が見込まれる8億ドル超の投資パイプラインを有している。同社はバランスシートも強化し、純負債のEBITDA倍率を前期の3.0倍から2.5倍に低下させ、第2四半期中および期後に約15億ドルのエクイティ資金を調達した。

ケアトラストREITは、最近完了した2件の取引の総額が2億9100万ドルに達したと発表しました。これには英国の16施設のケアホームポートフォリオと米国の2つのシニア住宅コミュニティが含まれます。同社は、ユタ州のオフマーケットのシニア住宅コミュニティ2件（212ユニットのアシステッドリビングおよびメモリーケア）を約6500万ドルで取得し、イングランドとスコットランドにわたる16のケアホームポートフォリオに約2億2600万ドルを初期投資しました。これらの取引およびその他の第3四半期の案件により、ケアトラストの2026年の投資活動総額は約15億ドルに達し、ブレンド安定利回りは約8.7%となっています。同社はまた、近く実行可能な案件として、主に熟練看護施設の買収からなる5億4000万ドルの投資パイプラインを再構築したと報告しました。

アメリカン・ヘルスケアREITは2026年第2四半期の決算を発表し、2026年通期の見通しを上方修正しました。同社の支配持分に帰属するGAAPベースの純利益は3060万ドル（希薄化後1株当たり0.16ドル）、正規化営業資金は希薄化後1株当たり0.54ドルとなりました。ポートフォリオ全体の既存店純営業利益は前年同期比13.2%増加し、シニア向け住宅運営施設の20.5%増、統合型シニアヘルスキャンパスの16.1%増が寄与しました。同社は通期の希薄化後1株当たり正規化営業資金の見通しを、従来の2.03～2.09ドルから2.15～2.19ドルに引き上げ、ポートフォリオ全体の既存店純営業利益成長率見通しも11.0%～13.0%に上方修正しました。年初来、アメリカン・ヘルスケアREITは14億ドルの新規投資を完了し、うち第2四半期は1億2690万ドルでした。また、純負債の年換算調整後EBITDAに対する比率は、第1四半期末の3.0倍から2.5倍に改善しました。

ベンタスは2026年第2四半期に、全社同一店舗ベースの現金純営業利益が前年同期比10%増と過去最高の伸びを記録したと発表した。これは米国のシニアハウジング運営ポートフォリオが18%急増したことによる。1株当たりの正規化営業キャッシュフローは0.97ドルと9%増加し、これを受けて同社は2026年通期の正規化FFOガイダンスを1株当たり3.85ドルから3.90ドルのレンジに引き上げた。これは8%から10%の成長に相当する。また、2026年の投資ガイダンスを30億ドルから45億ドルに上方修正し、シニアハウジングに重点を置く。年初来ですでに27件の取引で30億ドル超の投資を完了しており、平均初年度利回りは6.6%を見込む。純有利子負債のEBITDA倍率は4.7倍に改善し、10年以上で最高のレバレッジ水準となった。一方、米国シニアハウジング運営ポートフォリオの同一店舗稼働率は360ベーシスポイント拡大し、純営業利益率は31%に達し、210ベーシスポイント上昇した。

オメガ・ヘルスケア・インベスターズが発表した第2四半期の営業キャッシュフローは1株当たり0.83ドルで、ザックス・コンセンサス予想の0.80ドルを上回り、3.75%のサプライズとなりました。収益は3億2825万ドルで、コンセンサスを3.17%上回り、前年同期の2億8251万ドルから増加しました。同社はこれで4四半期連続でコンセンサスFFOと収益予想を上回ったことになります。株価は年初来で約16.5%上昇し、S&P500の8.5%上昇を上回っています。現在のコンセンサスFFO予想は、来四半期が1株当たり0.81ドル、会計年度では3.22ドルとなっています。

オメガ・ヘルスケア・インベスターズは2026年第2四半期の純利益を3億8000万ドル（希薄化後1株当たり1.19ドル）と発表し、通期の調整後営業キャッシュフロー（AFFO）ガイダンスを1株当たり3.22～3.26ドルのレンジに引き上げた。同社はこの四半期中に1億2600万ドルの新規投資を完了し、その内訳は不動産取得が1億1000万ドル、不動産ローン融資が1600万ドルだった。また、四半期配当を1セント増額し1株当たり0.68ドルとした。オメガはさらに26施設を5億6300万ドルで売却し、2億4650万ドルの利益を計上、1億7200万ドルのローン返済を受けた。テイラー・ピケットCEOは、良好な事業環境と強力なパイプラインにより、同社は株主にとって際立ったリターンを実現できる立場にあると述べた。

ウェルタワーが発表した2026年第2四半期の正規化営業キャッシュフローは1株当たり1.60ドルで、ザックス・コンセンサス予想の1.55ドルを3.23%上回り、前年同期比25%増加した。総収入は35.4億ドルで、コンセンサス予想の34.3億ドルを3.41%上回り、前年同期比39.1%増加した。これはシニア住宅運営ポートフォリオの既存店純営業利益の伸びによるものだ。シニア住宅運営ポートフォリオの既存店純営業利益は20.5%増加し、15四半期連続で少なくとも20%の成長を達成した。既存店収入は9.2%増の18.2億ドル、平均稼働率は330ベーシスポイント改善し89.4%となった。経営陣は2026年通期の正規化営業キャッシュフロー見通しを1株当たり6.36ドルから6.44ドルの範囲に引き上げ、四半期配当を15%増の85セントに増額した。

GPFは温室効果ガス排出実質ゼロの目標に向けた正式な意思表明を行い、組織内の排出削減方針を定め、低炭素経済に沿った投資ポートフォリオの調整、そして機関投資家としての役割を通じて投資先企業の持続可能な事業運営を促していく方針を明らかにした。この発表は、GPFが主催する国際フォーラム「GPFサステナビリティ・フォーラム2026」で行われ、気候変動と高齢化社会への対応に向けた協力構築を目的に、世界銀行、タイ証券取引所、オックスフォード大学などの主要機関の代表者が参加し意見交換を行った。会合では、気候変動とシルバーエコノミーがメガトレンドであり、インフラ、移行金融、高齢者向けビジネスへの投資を急ぐ必要があるとの見解で一致した。また、エグゼクティブ・ラウンドテーブルでは、高齢者関連プロジェクトを分類する共通基準としてシルバータクソノミーの策定や、高齢化経済の具体的な成長を加速させるためのブレンデッドファイナンスの仕組みの促進が提案された。

平均的な退職者世帯の月間支出は5,119ドルである一方、社会保障給付はわずか2,081ドルにとどまり、貯蓄や住宅資産、その他の収入で補わなければならない約3,000ドルの月次不足が生じている。退職者の家計では住居費と医療費が大きな割合を占め、個人消費全体の34.7%を合わせて占める。2026年の生活費調整率は2.8%と、総合個人消費支出物価指数の上昇率4.1%を下回り、エネルギー価格は前年比24.3%急騰している。退職者はこの不足分を投資収入や住宅資産で補っており、投資収入は2026年第1四半期に全国で4兆2,815億ドルに達し、住宅資産はS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数が2026年4月に332.7を記録したことで支えられている。社会保障の受給開始を70歳まで遅らせると給付額は年率約8%増加する一方、62歳での受給開始では最大30%減少するため、受給開始年齢の選択が重要な鍵となる。インフレが生活費調整率を上回る中、特に住居費、医療費、エネルギー費といった削減が難しい分野で、不足額は実質的に拡大している。

トール・ブラザーズは、ペンシルベニア州エクストンに、最新の高級55歳以上向けコミュニティ「リージェンシー・アット・バレー・クリーク」を開設したと発表しました。このマスタープラン・コミュニティは、約100エーカーの敷地に、700エーカー以上の保存されたオープンスペースに囲まれ、タウンホームと一戸建ての3つのコレクションで317戸の住宅を提供します。全住宅に1階の主寝室スイートを備えています。キャリッジズとヴィラのコレクションのタウンホームは、約2,200平方フィートから2,500平方フィート超で、価格は70万ドル台前半から。エステーツ・コレクションの一戸建ては、約2,800平方フィートから3,000平方フィート超で、価格は100万ドルからとなっています。アメニティには、フィットネスセンター、プール、ピックルボールコート、ボッチェコート、ファイヤーピット、イベント用芝生を備えたプライベートクラブハウスに加え、手間のかからないライフスタイルのための芝生管理と除雪サービスが含まれます。コミュニティは、エクストン、ウェストチェスター、マルバーン、キング・オブ・プロシアのショッピングや飲食施設に近く、国道202号線、30号線、州間高速道路76号線へのアクセスも容易です。

2026年第2四半期に公表された高齢者住宅・介護の買収案件は240件に達し、前年同期の191件から25.7％増加したことが、LevinPro LTCのデータで明らかになった。この件数は、2026年第1四半期に発表された241件とほぼ同数だった。海外案件を除くと、米国内の案件は2026年第2四半期に205件で、2026年第1四半期の207件、2025年第2四半期の144件と比較される。2026年第2四半期の取引総額は38億9000万ドルで、2026年第1四半期の39億5000万ドルとほぼ横ばい、また大型の海外案件1件を除いた2025年第2四半期の25億ドルから55.6％増加した。2026年第2四半期の案件のうち、アシステッドリビングが50.4％を占め、次いでスキルドナーシングが35.8％、残りは独立型リビング、CCRC、低価格高齢者向けアパート、アクティブアダルトとなっている。

キャピタル・スクエアは、CS1031リッチモンド・アクティブ・リビング・アパートメンツDSTを完売した。これはレギュレーションDに基づく私募で、108人の投資家から資金を調達した。このデラウェア州法定信託は、バージニア州リッチモンド郊外のショートパンプ地区にある、165戸のクラスA、年齢制限付き集合住宅を保有している。同オファリングは、イーライリリーの50億ドルの製造施設やレゴグループの10億ドル超のカーボンニュートラル工場など、地域での大規模な企業拡張を背景に需要を集めた。物件のエバリー・ショートパンプは、1～3ベッドルームのユニットで平均面積は1,001平方フィート、高級仕上げと温水プールやヨガスタジオなどのアメニティを備えている。キャピタル・スクエアは、55歳以上の人口増加（半径5マイル以内の住民の30％以上が55歳以上）や、3.4％の低い地元失業率を投資の追い風として挙げている。

65歳まで生きる人の約70％が長期介護を必要とすると推定されるが、メディケアは入浴や着替えの介助といった身の回りの介護をカバーしていない。ケアスカウトによると、ナーシングホームの相部屋の年間費用の中央値は11万4975ドル、個室は12万9575ドルに達する。在宅の非医療介護は平均で年間8万80ドル、アシステッドリビングは7万4400ドルかかる。個人は、50代から60代前半のうちに長期介護保険に加入して保険料を低く抑えるか、退職後の資金を別に確保して自己負担するかの選択ができる。

ウェルタワーのCEOシャンク・ミトラは、この不動産投資信託をシニア向け住宅コミュニティに特化した1600億ドルの巨大企業へと変貌させ、株価は6年間で約40ドルから200ドル超に上昇した。パンデミック中には北米と英国で400億ドル規模の買収攻勢をかけ、自立型、介助型、記憶ケアを提供する2500施設を取得。これらの物件はサンライズ・シニアリビングやアトリア・シニアリビングなどのパートナーが運営し、マンハッタンの月額1万5330ドルからの住居のように、高齢者が密集する富裕層エリアに集中している。ミトラの報酬パッケージは業績目標に連動した8億2100万ドルで、イーロン・マスクの報酬と比較される一方、業界データによるとシニア住宅は昨年最も収益性の高い不動産セクターで、リターンは7％に達し、高齢化人口の需要急増を背景に入居率は過去最高を記録した。

Visaビジネス・経済インサイトの新たなリサーチによると、大規模な資産移転がすでに主要な金融判断に影響を及ぼしており、今後20年間で約36兆ドルがベビーブーマー世代からX世代およびミレニアル世代の家計に引き継がれると見込まれている。負債、退職後の支出、税金を差し引き、上位1％の家計を除外すると、移転可能な額はブーマー世代の93兆ドルの資産の一部に過ぎない。相続を受ける人の約75％はすでに純資産が高く、36兆ドルのうち28兆ドルは貯蓄または投資に回る可能性が高い一方、残りの8兆ドルは個人消費に流れ、自動車、住宅、旅行、小売に集中した的を絞った押し上げ効果をもたらすと予想される。資産移転はすでに始まっており、ミレニアル世代の住宅所有者の4人に1人が親から頭金の援助を受けており、ブーマー世代が早期に資産を分かち合う傾向を強める中、世代を超えた旅行も増加している。

エンサイン・グループは、テキサス州にある2つの熟練看護施設の不動産と運営権を、7月1日付で取得した。買収対象には、ソコロにある126床の施設「ラス・ベンタナス・デ・ソコロ」と、エルパソにある124床の施設「ロス・アルコス・デル・ノルテ・ケア・センター」が含まれる。今回の追加により、エンサインのポートフォリオは、17州にわたる398のヘルスケア事業となり、そのうち48がシニアリビング事業で、子会社が所有する不動産資産は183件となった。

ヘルスケア特化型不動産投資信託が、高齢化を背景とした長期的な投資先として注目を集めている。米国の主要31市場におけるシニア向け住宅の入居率は2026年第1四半期に89.5％に達し、19四半期連続の上昇となった一方、供給の伸びは過去最低水準に鈍化した。ウェルタワー、ケアトラストREIT、LTCプロパティーズは、シニア向け住宅への投資拡大とキャッシュフローの改善を通じて、こうしたトレンドの恩恵を受ける好位置につけている。ウェルタワーは2026年第1四半期決算で、かつてない需要と歴史的な低供給を強調し、ケアトラストは人口動態の追い風と入居率の改善を指摘、LTCプロパティーズは良好なトレンドと規律ある投資引受を強調した。

トール・ブラザーズは、テキサス州リバティヒルにある55歳以上向けコミュニティ「リージェンシー・アット・サンタ・リタ・ランチ」内のメドウ・コレクションとオーチャード・コレクションで、新たな住宅地の販売を開始したと発表しました。新たな区画では、1,599平方フィートから3,568平方フィート超までの一戸建て住宅デザインを提供し、価格は30万ドル台半ばからとなっています。このコミュニティは、9面のピックルボールコート、ボッチェコート、豪華なクラブハウス、フィットネスセンター、遊歩道などのリゾートスタイルの設備を備え、さらに受賞歴のあるサンタ・リタ・ランチのマスタープラン設備も利用できます。オースティン中心部から35マイル未満に位置し、エンターテイメント、食事、アウトドアレクリエーションへの便利なアクセスを提供します。トール・ブラザーズは全米有数の高級住宅建設会社であり、フォーチュン500企業です。

キーバンクは、オハイオ州ギャロウェイに建設される55歳以上の高齢者向け96戸の手頃な賃貸住宅「クローバー・グレンII」に対し、総額5600万ドルの融資を提供した。融資パッケージの内訳は、キーバンク・コミュニティ開発融資投資部門による1650万ドルの課税建設融資、940万ドルの連邦低所得者向け住宅税額控除出資、820万ドルの州低所得者向け住宅税額控除出資に加え、キーバンク商業不動産抵当グループによる820万ドルのフレディマック恒久融資、そしてキーバンク・キャピタル・マーケッツが引き受けた1382万ドルの非課税債券で構成されている。ナショナル・チャーチ・レジデンシズが開発するこのプロジェクトは、高齢者向けの設計が施された1ベッドルーム住戸と、フィットネスセンターやクラブハウスなどの共用施設を備え、家賃は地域の所得中央値の50％から70％の世帯に制限される。