Chiron Real Estate Inc.

ไครอนเรียลเอสเตท อิงค์ รายงานกำไรสุทธิไตรมาส 2 ปี 2569 ที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 63.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 4.78 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด กลับมาเป็นกำไรจากที่ขาดทุน 0.8 ล้านดอลลาร์ในปีก่อน แม้ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานจะลดลงมาอยู่ที่ 0.88 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 0.98 ดอลลาร์ และเงินทุนจากการดำเนินงานหลักลดลงมาอยู่ที่ 1.04 ดอลลาร์ จาก 1.14 ดอลลาร์ บริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพแห่งนี้ปิดการเข้าซื้อกิจการเพื่อดำเนินงานที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุเป็นครั้งแรกในเดือนมิถุนายน ด้วยเงิน 249 ล้านดอลลาร์สำหรับเดอะแลนดิ้งและเดอะริเวียร่า ซึ่งเป็นชุมชนหรูที่สร้างใหม่สองแห่งในย่านโพโตแมคยาร์ด เมืองอเล็กซานเดรีย รัฐเวอร์จิเนีย โดยฝ่ายบริหารคาดหวังผลตอบแทนแบบไม่ใช้leveragedที่ระดับเลขสองหลัก เดอะแลนดิ้งมีอัตราการเข้าพัก 93% ณ สิ้นไตรมาส และ 96% ภายในวันที่ 31 กรกฎาคม ขณะที่เดอะริเวียร่าซึ่งเปิดในเดือนมีนาคมมีอัตราการเข้าพักเพียง 23% ณ สิ้นไตรมาส และ 26% ภายในวันที่ 31 กรกฎาคม และฝ่ายบริหารไม่คาดว่าชุมชนทั้งสองแห่งจะบรรลุผลตอบแทนต่อต้นทุนที่มั่นคงเกิน 7% จนกว่าจะถึงครึ่งหลังของปี 2571 อัตราหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมขั้นต้นลดลงมาอยู่ที่ 39.9% จาก 44.7% เมื่อสามเดือนก่อน หลังจากไครอนขายสถานพยาบาลฟื้นฟูผู้ป่วยในเจ็ดแห่งในราคา 217 ล้านดอลลาร์ ด้วยอัตราผลตอบแทนขาออก 7.3% และบริษัทไม่มีหนี้ที่ครบกำหนดในปี 2569 หรือ 2570 โดย 78% ของหนี้ 633.1 ล้านดอลลาร์เป็นหนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ไวท์ร็อคเมดิคอลเซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นผู้เช่าในอาคารของไครอนในเมืองดัลลัส รัฐเท็กซัส ได้ยื่นแผนปรับโครงสร้างองค์กรฉบับแก้ไขเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม และตั้งใจจะยืนยันสัญญาเช่าของตน แม้ว่าไครอนระบุว่าไม่มีการรับประกันใด ๆ และบริษัทระดมทุนได้ 100 ล้านดอลลาร์ผ่านหุ้นบุริมสิทธิแปลงสภาพซีรีส์ซีอัตรา 6.00% ขณะที่สัญญาแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยที่ครบกำหนดมูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเคยจำกัดต้นทุนการกู้ยืมไว้ที่ 1.36% ได้เปลี่ยนเข้าสู่สัญญาแลกเปลี่ยนใหม่ที่ตรึงอัตราดังกล่าวไว้ที่ 3.29%

ไครอน เรียล เอสเตท รายงานผลประกอบการไตรมาสสอง ขณะที่ยังคงปรับพอร์ตการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ และลดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางการแพทย์แบบผู้ป่วยนอก บริษัทลงทุน 421 ล้านดอลลาร์ในธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุระหว่างไตรมาส รวมถึงการลงทุนในเมย์วิน 100 ล้านดอลลาร์ และการเข้าซื้อชุมชนที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุสองแห่งในเมืองอเล็กซานเดรีย รัฐเวอร์จิเนีย พร้อมกับขายสถานพักฟื้นผู้ป่วยในเจ็ดแห่งด้วยรายได้รวมประมาณ 200 ล้านดอลลาร์ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อร้านสาขาเดิมที่ปรับค่าปกติเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เงินทุนจากการดำเนินงานหลักอยู่ที่ 1.40 ดอลลาร์ต่อหุ้นและหน่วยลงทุน และหนี้สินสุทธิต่อกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อม และค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วดีขึ้นเป็น 6.0 เท่า ผู้บริหารเน้นย้ำการแต่งตั้งผู้บริหารใหม่ด้านที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ และแผนการลงทุนที่กำลังเติบโตซึ่งมุ่งเน้นชุมชนที่มีความมั่นคง ในขณะที่บริษัทพยายามแก้ไขสิ่งที่มองว่าเป็นการประเมินมูลค่าพอร์ตการลงทุนทางการแพทย์เดิมที่ต่ำเกินไป

ไครอน เรียล เอสเตท ได้ปิดการขายสถานฟื้นฟูผู้ป่วยใน 7 แห่ง ให้แก่กิจการร่วมค้ากับกองทุนบำนาญภาครัฐของสหรัฐฯ ซึ่งได้รับคำแนะนำจากบริษัทจัดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พอร์ตโฟลิโอเริ่มต้นมีมูลค่า 217 ล้านดอลลาร์ โดยนักลงทุนได้ถือหุ้นร้อยละ 85 และไครอนคงสัดส่วนร้อยละ 15 ไว้ ไครอนจะยังคงบริหารกิจการร่วมค้าและสินทรัพย์ต่อไป โดยได้รับค่าธรรมเนียมการจัดการ ทรัพย์สินทั้งหมดมีพื้นที่รวม 456,000 ตารางฟุต ปล่อยเช่าเต็มทั้งหมด และมีอายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ย 8 ปี เงินที่ได้จากธุรกรรมนี้จะนำไปใช้สนับสนุนแผนการลงทุนของไครอน รวมถึงการเข้าซื้อพินนาเคิล นอร์ท เบเทสดา ที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ มูลค่าประมาณ 176 ล้านดอลลาร์ ซึ่งคาดว่าจะปิดดีลได้ภายในหรือก่อนเดือนตุลาคม 2026