Mid-America Apartment Communities Inc

Mid-America Apartment Communities（MAA）は、2026年10月1日に、利率8.50%のシリーズI累積償還可能優先株の全発行済み株式を、1株当たり50.00ドルに未払配当を加えた価格で償還すると発表しました。同社は、2026年9月30日に、2026年9月15日時点の株主名簿に記載された株主に対し、1株当たり1.0625ドルの四半期配当を全額支払います。シリーズI株は、1996年にPost Propertiesが発行し、2016年にMAAがPostを買収した際に転換されたもので、ATM株式発行プログラムに基づくフォワード売却契約による調達資金で償還されます。当初のフォワード売却価格は1株当たり130.00ドルです。MAAは、優先株の配当削減が普通株発行による希薄化を上回ると見込まれるため、この取引が1株当たりコアFFOを増加させると予想しており、また、レガシーな優先株を償却し、資本構成を簡素化します。

ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは、2026年第2四半期のコアFFOが希薄化後1株当たり2.08ドルとなり、安定した需要と規律ある経費管理により予想を上回ったと発表しました。普通株主に帰属する純利益は1億2080万ドル（希薄化後1株当たり1.04ドル）で、前年同期の1億720万ドル（同0.92ドル）から増加しました。同一店舗の混合賃料成長率は0.7%に改善し、前年同期比20ベーシスポイントの上昇となりました。一方、入居者回転率は39.6%と歴史的低水準を維持しました。MAAは2026年通期のコアFFOガイダンスを希薄化後1株当たり8.41ドルから8.65ドルのレンジに更新し、中間値を8.53ドルに据え置きました。また、同一店舗の純営業利益成長率見通しをマイナス1.7%からプラス0.1%の範囲に絞り込みました。

ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ、エクイティ・レジデンシャル、カムデン・プロパティ・トラストのアパートREIT3社は、新規集合住宅供給の減速を追い風に2026年下半期の業績拡大が見込まれ、いずれも7月に配当を支払う。ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは128四半期連続となる配当を発表し、予想配当利回りは約4.3％。エクイティ・レジデンシャルは第1四半期の入居者回転率が過去最低の7.8％となり、年間配当を1株当たり2.81ドルに引き上げた。カムデン・プロパティ・トラストは新CEOアレックス・ジェセットの下、第1四半期の利益が市場予想を上回り、6億ドルの自社株買いプログラムに基づき積極的に買い付けを進めている。住宅着工件数は3月の152万2000戸から5月には117万7000戸に減少し、過去の傾向では12～18カ月以内に家主の価格決定力が強まる。3社の特徴は異なり、MAAは最高利回りと最長の連続増配を誇り、EQRは沿岸部市場の回復が追い風となり、CPTはサンベルト地域の供給急減に直接賭ける形だ。

木曜日の取引開始前、株価指数先物は上昇した。投資家が中東での緊張の高まりを軽視したためだ。ナスダック100先物は0.43%高、S&P500先物は0.29%高、ダウ工業株30種平均先物は0.10%高となった。ドナルド・トランプ大統領が8週間の停戦終了を宣言した数時間後に、米軍はイランへの新たな攻撃を開始し、最新の攻撃は恒久的な和平合意に向けた取り組みが崩壊しつつあることを示唆した。米国債利回りは、政府債券への需要が高まる中で低下し、10年債利回りは1ベーシスポイント低下の4.57%、2年債利回りは約3ベーシスポイント低下の4.20%、30年債利回りは5.07%に小幅低下した。プレマーケット取引での主な上昇銘柄は、Leidosが3.56%高、Mid-America Apartment Communitiesが1.98%高、CRHが1.97%高。一方、下落銘柄は、Regions Financialが3.42%安、Cincinnati Financialが2.69%安、United Rentalsが1.72%安だった。

シチズンズは6月10日、ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズのマーケットアウトパフォームのレーティングと目標株価を維持し、賃貸契約の改善と運営努力を評価した。アナリストのアーロン・ヘクト氏は、2026年5月の新規賃料が2026年第1四半期比で210ベーシスポイント上昇し、更新賃料は140ベーシスポイント上昇したと指摘した。同社は資産売却を活用し、5月に5000万ドル相当の自社株買いを実施、年初来の消却済み株式は1億2300万ドルに達し、発行済株式数の約1％に相当する。ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは買収よりも開発に重点を置き、既存賃料に対して6％の利回りを前提に引受を行い、最近取得したカンザスシティの用地で着工した。同社のReiMAAgine戦略の一環として、中央集権化とAIを活用して人員要件と離職率を最小限に抑えつつ、賃貸業務と入居者満足度を向上させるReiMAAginedオペレーティングプラットフォームを試験導入している。

モルガン・スタンレーは、ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズの目標株価を150ドルから155ドルに引き上げ、オーバーウェイトのレーティングを据え置いた。アナリストのアダム・クレイマー氏は、アパートメントREITは上昇し始めたが勢いが失速し、最近の調整局面を経て、上昇前よりもさらに良好な状況にあると見ている。これに先立ち、スコシアバンクはMAAの目標株価を120ドルから129ドルに引き上げたが、アンダーパフォームのレーティングは維持した。セクターの年初来の堅調なスタートを受けて、REITのバリュエーションの魅力が薄れたことを理由に挙げている。

ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズの配当利回りは約4.6％で、連邦準備制度理事会が利上げを再開したとしても退職者にとって安全と分析されている。この不動産投資信託は27年間にわたり減配なしで128四半期連続配当を実施しており、2025年のコア営業キャッシュフロー配当性向は約70％、2026年のガイダンスでは71.7％となっている。バランスシートは純負債対EBITDA倍率4.5倍、平均負債年限6.1年、実効金利3.9％で、借り換えコスト上昇に対する緩衝材となっている。サンベルト地域のアパート需要は底堅く、新規供給は前年比40％減少、2026年第1四半期の入居率は95.5％、純延滞率は請求額のわずか0.3％にとどまる。配当成長率は年約1％に鈍化しているが、テキサス州とフロリダ州で深刻な雇用市場の落ち込みがない限り、配当は金利サイクルを乗り切ると見込まれている。

ミッドアメリカ・アパートメント、通称MAAの株価は過去3カ月で8.5%上昇し、業界全体の3.9%成長を上回った。同社はサンベルト地域に分散した物件ポートフォリオと、依然として賃貸が有利な住宅価格環境の恩恵を受けており、2026年第1四半期の既存店平均物理稼働率は95.5%に達した。2026年3月31日時点で、MAAは6つの開発コミュニティを建設中で、総戸数は1,788戸、これまでに3億8,830万ドルの費用が発生し、残り2億3,420万ドルの資金調達が必要となっている。バランスシートは投資適格級を維持しており、無担保リボルビング信用枠の現金と利用可能枠を合わせて8億3,920万ドル、純負債対調整後EBITDAre倍率は4.5倍である。ザックス・コンセンサス予想による2026年の1株当たりFFOは8.50ドルで、同株のザックスランクは3、つまり「ホールド」となっている。