Prologis Inc

今週、複数の大型買収契約が発表されました。DoubleVerifyはNielsenによる総額約21億5000万ドルの全額現金買収に合意し、株主は1株当たり13.60ドルを受け取ります。Advanced Micro Devicesは、AI推論向け専用シリコンを開発するTaalasの買収に関する最終契約を締結しました。Visaは、行動ベースの不正検知インテリジェンスを提供するBioCatchを、Permiraの助言を受けるファンドから24億ドルで買収することに合意しました。Prologisは、取締役会の推奨を得た上で、SEGRO plcを約188億ドルで買収する契約に達しました。Bending Spoonsは、ワークフローソフトウェア企業Airtableを企業価値12億8500万ドル、株式価値約22億5000万ドルとする全額現金取引で買収します。Curiumは、Lantheus Holdingsの発行済全株式を、条件付価値権を含めて1株当たり最大114.50ドルの現金で取得する取引を発表しました。Atkoreは、Prysmianによる企業価値約38億ドルの全額現金買収に関する最終契約を締結しました。Supernus PharmaceuticalsとIndivior Pharmaceuticalsは、全株式交換による対等合併に合意しました。Digital Brands Groupの株価は、既存株主から発行済全株式を1株当たり77.58ドルの現金で取得する提案を受けて急騰しました。Glooは、非営利団体向けビジネスサービス企業Cedarstoneの買収に関する最終契約を締結しました。

プロロジスとセグロは、一部現金選択肢付きの推奨株式交換提案で合意に達しました。この提案により、プロロジスはセグロの発行済みおよび発行予定の普通株式すべてを取得します。セグロ株式1株当たりの買収対価は1,031.7ペンスで、2026年6月23日のセグロ終値742ペンスに対して約39.0パーセントのプレミアムとなります。セグロ株主は、セグロ株式1株につき0.0920株の新プロロジス株式を受け取るほか、最大35億977万7,110.70ポンドの一部現金選択肢が用意されています。これは、セグロ株式1株当たり1,031.7ペンスの固定価格に基づく対価総額の約25パーセントに相当します。セグロ取締役会は全会一致でこの統合を推奨する意向であり、株主および規制当局の承認を条件として、2027年上半期の完了を見込んでいます。統合後のグループは、運用資産総額約2,000億ポンドの高品質なポートフォリオを統合することになります。

英国の倉庫開発会社セグロは、米国のライバルであるプロロジスによる140億ポンドの買収提案を受け入れた。FTSE100種総合株価指数構成銘柄の同社は、これまで3度の提案を拒否しており、直近の提案額は約135億ポンドだったが、先月末にプロロジスが最終提案を行った。セグロの取締役会は、条件は公正かつ妥当であるとしてこの取引を推奨し、株主は1株当たり1032ペンスを受け取る。支払いは主に株式で行われ、35億ポンドの現金も含まれる。統合後の企業はロンドンでのセカンダリー上場を目指す。

英国のデータセンター所有者セグロは、米国の倉庫大手プロロジスからの140億ポンドの買収提案を受け入れる見通しだ。セグロは水曜日、プロロジスが提示条件を改善し、1株当たり10.32ポンドの全株式交換方式（現金選択肢付き）を最終かつ最良の提案としたことを受け、これに応じる可能性が高いと発表した。拘束力のある提案の期限は8月12日まで延長された。実現すれば、今年ロンドン上場企業に対する最大の買収となり、ロンドン株式市場からの企業流出の波に拍車をかけることになる。

半導体セクター以外の3社が人工知能ブームの恩恵を受けている。ブルックフィールド・コーポレーションは、最大1000億ドルの資産を目標とする初のAIインフラファンドを立ち上げ、データセンター向け燃料電池や新たなフルスタックAIサービス企業への初期投資を行い、5年間で年平均25％の利益成長を目指す戦略の一環としている。エナジー・トランスファーは、ガス火力発電所やデータセンターに供給する大規模ガスパイプラインと支線を建設中で、複数の追加プロジェクトが承認される見込みだ。プロロジスは今年、21億ドルの新規データセンタープロジェクトを開始し、総投資額は40億ドル近くに達し、5.8ギガワットのデータセンタープロジェクトのパイプラインを有し、今後10年間で10ギガワット超の開発が可能としている。

J.B.ハントの第2四半期決算は、コスト削減を目指す荷主にとってインターモーダルが大きな機会をもたらしていることを明らかにした。プロロジスの第2四半期報告書によると、倉庫容量の逼迫が過去最高の賃貸契約を後押ししている。トラック輸送とインターモーダルで運賃動向が乖離する中、賢い資金はインターモーダルへとシフトしている。これらの動きは、貨物市場とサプライチェーン戦略における重要な変化を示している。

プロロジスは、2026年通期のコアFFOガイダンスを1株当たり6.22～6.30ドルのレンジに引き上げた。これは過去最高のリース契約と投資実行の加速を反映している。同社は第2四半期に過去最高の6700万平方フィートのリース契約を締結し、稼働率は95.5％で終了、更新時の実効賃料の純変動率は36％を超えた。開発着工額は現在55億～65億ドルと予想されており、従来の45億～55億ドルのレンジから引き上げられた。一方、買収額は15億～20億ドルに増額された。プロロジスはまた、データセンターの電力パイプラインが約5.8ギガワットに拡大していることを強調し、これは最大870億ドルのターンキー投資ポテンシャルを示すと述べた。さらに、年初来のデータセンター着工額が21億ドルに達し、すでに通期ガイダンスを上回っていると指摘した。

チャールズ・シュワブ・インベストメント・マネジメントは、プロロジスの普通株式12,595,975株を保有し、1.35%の株式保有を開示した。開示日は2026年7月8日。これは英国のテイクオーバー・コードに基づくフォーム8.3によるもので、同社はオファーの相手方であるセグロについても開示を行っていることを確認した。7月8日、チャールズ・シュワブ・インベストメント・マネジメントはプロロジスの普通株式を主に1株141.00ドルで複数回購入し、若干の売却やその他の調整も行った。

プロロジスは新たな投資家向けプレゼンテーションを公開し、SEGROの株主に対し、物流不動産大手2社の統合による戦略的メリットを評価するよう促した。プロロジスは、自社がより優れたプラットフォームと大規模なデータセンター事業の機会を提供できると主張し、SEGROの公開市場評価額は構造的な制約を反映していると指摘する。同社は、約30件のプロジェクトにわたる5.8ギガワットの電力パイプラインを強調し、これはポートフォリオ全体の1%未満に相当するが、長期的には10ギガワット超、電力申請中のプロジェクトは150件以上に上るとの見通しを示した。プロロジスは、統合によりSEGRO株主はプロジェクト単位の合弁事業よりも強力な価値創造への道筋を得られると述べた。

プロロジスは6月24日、英国のセグロに対し126億ポンドの買収提案を公表した。倉庫大手のセグロが初期の打診を拒否したことを受け、提案を公開することで交渉のテーブルにつくよう圧力をかける狙いだ。プロロジスは、FTSE100種構成銘柄であるセグロが純資産価値に対して恒常的にディスカウントされて取引されており、開発やデータセンターのパイプラインを実現する上で障害に直面していると主張している。レイモンド・ジェームズは6月17日、プロロジスのカバレッジを「マーケットパフォーム」で再開し、データセンター拡大を成長の起爆剤として挙げ、産業用リースのパイプラインが堅調で、時価評価差益も確実に織り込まれていると指摘した。

iシェアーズ・セレクト米国REIT ETFは、過去12カ月で13.50％のトータルリターンを達成し、バンガード・グローバル（除く米国）不動産ETFの1.80％を大きく上回った。これは、米国ファンドが人工知能インフラに関連するデータセンターREITを保有している恩恵によるものだ。iシェアーズ・ファンドの経費率は0.32％、配当利回りは2.50％で、大型米国REIT30銘柄に集中投資しており、上位保有銘柄にはウェルタワーが8.22％、エクイニクスREITが7.83％、プロロジスREITが7.69％含まれる。一方、バンガード・ファンドは682銘柄に幅広く国際分散投資し、経費率は0.12％と低く、配当利回りは4.80％と高いが、伝統的な不動産に重点を置いているため、AIが牽引する国内ファンドのパフォーマンスに遅れをとっている。5年間で見ると、iシェアーズ・ファンドへの1000ドルの投資は1173ドルに成長したが、バンガード・ファンドへの同額の投資は943ドルに減少した。ただし、両ファンドとも最大ドローダウンは約34％と同程度だった。分析によれば、バンガードの低コストと高利回りはバリュー志向の投資家に魅力的かもしれないが、iシェアーズ・ファンドのAI関連機会へのエクスポージャーが、長期的なトータルリターンの向上につながる可能性がある。

プロロジスは、英国の倉庫所有者セグロに対し、126億ポンド相当の全株式交換による買収提案を公表しました。これは約25％のプレミアムに相当します。セグロの取締役会はこの提案を拒否し、プロロジスは現在、セグロの株主に対し、さらなる協議を求めるよう促しています。この提案が実現すれば、欧州の大手物流倉庫所有者2社が統合され、同地域で最大級の物流プラットフォームが誕生する可能性があります。プロロジスは7月22日の期限までに修正提案を行うかどうかを決定する必要があり、投資家は対抗入札者の出現に注目しています。

Pacer Industrial Real Estate ETF（ティッカー：INDS）は、自社倉庫と物流倉庫のREITを組み合わせることで、持続可能ながら変動の大きい約3.47%の分配利回りを提供している。ファンドの上位3銘柄は、Prologisが15.85%、Extra Space Storageが14.86%、Public Storageが14.84%で、自社倉庫がポートフォリオの約3分の1を占める。これらの主要保有銘柄はいずれも、配当を上回る営業キャッシュフローを生み出し、投資適格のバランスシートを持ち、2023年から2025年の利上げ局面でも増配を行った。INDSは過去1年で11%上昇し、2026年6月4日までの年初来では8%上昇しているが、5年間の価格上昇率は約6%にとどまり、元本の変動リスクを示している。同ファンドはSolactive GPR Industrial Real Estate Indexに連動し、経費率は0.49%、四半期ごとに分配金を支払うが、その額は2025年12月の1株当たり0.89ドルに対し、2026年3月は0.03ドルと大きく変動する。

アナリストらは、英国の物流不動産グループ、セグロが当初の126億ポンドの買収提案を拒否したことを受け、プロロジスには全株式交換による買収提案を引き上げる余力が明らかにあると指摘している。米大手プロロジスの提案はセグロを1株925ペンスと評価し、これは妨害を受けていない株価に対して24.6％のプレミアムとなり、直近に報告された純資産価値とほぼ一致するが、セグロの取締役会は、タイミングを狙った日和見的なもので、同社の価値には遠く及ばないとして退けた。スティーフェルのアナリスト、ジョン・カーヒル氏は、プロロジスの時価総額が約1390億ドルであることから、改善された提案は明らかに可能だと指摘し、AJベルのダン・コーツワース氏は、買収提案が公表されたことは、これが単なる最初の一手であることを示唆していると述べた。パンミュア・リバラムのビョルン・ジーツマン氏は、いかなる提案も、セグロの開発パイプライン、都市型物流ポートフォリオ、電力インフラ、そして新興のデータセンター事業から得られる将来のリターンを補償するものでなければならないと主張し、この見解はプロロジス自身の提案根拠も裏付けているようだと述べた。ピール・ハントのマシュー・サペリア氏は、パイプラインに内在する価値だけでもプレミアム評価に値し、現在の条件は魅力に欠けると付け加えた。

オラクルの株価は約11％下落した。同社が2026会計年度の設備投資額が550億ドルに達し、目標の500億ドルを上回ったと発表し、2027会計年度には700億ドルを計画していることを明らかにしたためだ。この支出拡大は、残存履行義務の受注残高6380億ドルに関連しており、その半分以上はOpenAIによるものだ。一方、前払いのAI契約は総額750億ドルに上る。モトリーフールの寄稿者らは、AI企業が株式公開を急いでいる背景には、巨額の資金需要と良好な市場環境があると指摘した。これには、今後のSpaceXのIPOや、OpenAIとAnthropicによる非公開の申請が含まれる。彼らはAI構築におけるボトルネックを特定し、チップの欠陥検出でPDFソリューションズ、データセンター向けの電力容量と約1,214ヘクタールの開発可能用地を持つプロロジス、特殊なチップ材料を手がける日本の日東紡績と味の素を挙げた。議論では、米国株と欧州株の間の根強いバリュエーション格差にも触れ、持ち株会社のエクソールが純資産の0.4倍で取引されていると指摘された。

プロロジスは今年これまでに約10.1%上昇し、金融セクターの平均リターン3.6%を上回っている。同銘柄はザックスランク2（買い）で、通期の利益コンセンサス予想は過去90日間で0.7%上方修正された。不動産投資信託・エクイティトラストその他業界の年初来平均リターンは10%だが、プロロジスはその平均を上回るパフォーマンスを見せている。金融セクターの別の銘柄、アトランティカス・ホールディングスは年初来49.5%のリターンを記録し、ザックスランク1（強い買い）を獲得しており、今期のEPS予想は3カ月で11.8%上方修正されている。

プロロジスの株は、連邦準備制度理事会（FRB）のタカ派的な金利スタンスにもかかわらず、依然として魅力的な買いだとザックス・インベストメント・リサーチは述べている。同社は2026年第1四半期のコアFFOを1株当たり1.50ドルと発表し、前年同期の1.42ドルから増加、通期2026年のコアFFO見通しを6.07ドルから6.23ドルのレンジに引き上げた。プロロジスは四半期で過去最高の6400万平方フィートのリース契約を締結し、稼働率は95.3％、現金ベースの既存店純営業利益は8.8％増加した。また、13億ドルの完全リース済みデータセンターのビルド・トゥ・スーツ案件を開始し、5.6ギガワットのデータセンター電力容量を確保または前進させた。67億ドルの流動性、調整後EBITDAに対する負債倍率4.8倍、加重平均金利3.3％と、バランスシートは高金利に対応できる十分な態勢にある。PLDの予想FFO倍率は22.07倍で、REIT業界平均の16.34倍を上回り、ザックスランクは2、つまり「買い」となっている。