Simon Property Group Inc

サイモン・プロパティ・グループは、6月30日までの3カ月間の第2四半期決算を発表した後、通年の不動産FFO（不動産事業からの資金）ガイダンスを1株当たり13.20～13.30ドルの範囲に引き上げ、中間値を0.08ドル上方修正した。不動産FFOは希薄化後1株当たり3.29ドルとなり、前年同期の3.05ドルから増加した。国内物件の純営業利益は8.5％増加した。6月30日までの1年間の小売売上高は1平方フィート当たり838ドルに達し、前年同期の736ドルから増加した。また、1平方フィート当たりの基本最低賃料は58.70ドルから62.42ドルに上昇した。普通株主に帰属する純利益は4億8310万ドル、希薄化後1株当たり1.49ドルとなり、前年同期の1.70ドルから減少した。この比較は前年同期に計上された1株当たり0.21ドルの非現金利益によって見かけ上良く見えている。一方、通常のFFOは3.15ドルから3.12ドルに減少した。取締役会は第3四半期の配当を1株当たり2.25ドルと宣言し、前年同期より0.10ドル増額した。配当は9月9日時点の株主名簿に記載された株主に対し9月30日に支払われる。また、同社は平均1株当たり205.10ドルで2億1140万ドル分の自社株を買い戻し、6月末時点で約93億ドルの流動性を確保した。

サイモン・プロパティ・グループの株価は、前回の決算発表以来3.5%下落し、S&P 500をアンダーパフォームしていますが、同社は好調な第2四半期決算を発表し、通期見通しを引き上げました。2026年6月期四半期において、サイモンは不動産FFOを1株当たり3.29ドルと報告し、ザックス・コンセンサス予想の3.18ドルを上回り、前年同期比7.9%増となりました。また、総収益は17億9000万ドルで、予想を上回り、19.5%増加しました。同社は2026年の不動産FFOの1株当たりガイダンスを、13.10〜13.25ドルから13.20〜13.30ドルに引き上げ、広範なリース需要、来店者数の増加、小売売上高の伸びを理由に挙げています。国内不動産のNOIは8.5%増の15億1000万ドル、ポートフォリオ全体のNOIは8.3%増の16億ドルとなり、米国のモールとプレミアム・アウトレットの稼働率は96%で安定しています。また、サイモンは約93億ドルの十分な流動性を維持しており、その内訳は現金17億ドル、クレジットファシリティの利用可能枠76億ドルです。さらに、四半期中に複数の資金調達取引を完了しました。

不動産投資信託であるサイモンは、次世代コマースメディアプラットフォームであるサイモン・メディア・ネットワークを開始しました。このプラットフォームは、200以上の目的地からなるポートフォリオ全体で、ブランドが購入意欲の高い消費者にリーチするのを支援します。このプラットフォームは、サイモンのファーストパーティ消費者インテリジェンスと、デジタルディスプレイ、体験型アクティベーション、ShopSimon.com、サイモン+ロイヤルティプログラムなどの統合マーケティング機能を活用し、広告主に来訪、取引、エンゲージメントなどのキャンペーン実績に関する透明性のある検証済みの洞察を提供します。世界中で数十億回の訪問と、その物件全体で1000億ドル以上の商取引を生み出しているサイモン・メディア・ネットワークは、ショッピング、ダイニング、エンターテイメント、ライフスタイル体験にわたる消費者行動のより広い視点を提供し、ブランドが広告費の増分投資収益率を示すことを可能にします。この発表は、サイモンの最高収益責任者ジャレッド・ブレックマンと最高マーケティング責任者リー・スターリングによって行われました。

サイモン・プロパティ・グループは、サックス・グローバルの連邦破産法11条適用申請で失った年間賃料1800万ドルを、モールポートフォリオ全体で空いた100万平方フィートを再賃貸することで、144%増の4400万ドルに転換できると見込んでいる。イーライ・サイモンCEOは2026年第2四半期決算説明会でアナリストに対し、空いたサックス跡地の約半分をすでに賃貸し、失った1800万ドルを上回る賃料を回収しており、新規賃貸の当初基本賃料は第2四半期まで前年同期比17%上昇していると述べた。サックス・グローバルは6月にエグゼンプラー・ラグジュアリー・グループとして破産手続きを脱したが、2024年のニーマン・マーカス買収に27億ドルを投じた結果、20億ドルの債務を返済できなくなり、店舗数は3分の2減のわずか49店舗となった。サイモンの小売投資部門は、カタリスト・ブランズやル・ギルト・グループへの出資を含み、2026年上半期に約5300万ドルの純営業損失を計上し、同部門の純営業利益は第2四半期に24%減の3180万ドルとなった。

サイモン・プロパティ・グループは、8.375%シリーズJ累積償還型優先株式について、1株当たり1.0468ドルの四半期配当を宣言しました。これは前回の支払いと同額です。配当は9月30日に支払われ、基準日は9月16日、権利落ち日も9月16日となります。この優先株式のフォワード利回りは7.48%です。

サイモン・プロパティ・グループは第2四半期の不動産運用キャッシュフローを12億5000万ドル（1株当たり3.29ドル）と発表し、前年同期比7.9％増となりました。また、2026年通期の不動産FFOガイダンスを1株当たり13.20ドルから13.30ドルの範囲に引き上げました。国内物件の純営業利益は前年同期比8.5％増、ポートフォリオ全体のNOIは恒常為替レートベースで8.3％増となりました。モールとプレミアムアウトレットの稼働率は96％を維持し、小売売上高は1平方フィート当たり838ドルと13.9％増加しました。同社は1200件以上のリース契約を締結し、総面積は480万平方フィートを超え、新規契約の賃料は17％上昇、テナントへの手当は前年同期比12％減少しました。サイモンはまた、第3四半期の配当を1株当たり2.25ドル（4.7％増）と発表し、約79万3000株を平均価格205.10ドルで総額2億1100万ドル自社株買いしました。

ザックス・エクイティ・リサーチは、ホストホテルズ・アンド・リゾーツ、リアルティ・インカム、サイモン・プロパティ・グループの3銘柄を、今期にポジティブな業績サプライズを提供する可能性のある不動産投資信託として特定しました。ホストホテルズはザックスランク2、アーニングスESPプラス1.48%で、コンセンサス予想では四半期収益16億2000万ドル、調整後事業運営資金1株当たり62セントと見られています。リアルティ・インカムもザックスランク2、アーニングスESPプラス0.92%で、コンセンサス収益は15億4000万ドル、調整後事業運営資金1株当たり1.09ドルです。サイモン・プロパティ・グループはザックスランク3、アーニングスESPプラス0.39%で、コンセンサス収益は17億1000万ドル、事業運営資金1株当たり3.18ドルです。3社はいずれも8月初旬に第2四半期決算を発表する予定で、ザックスは、好ましいランクとポジティブなアーニングスESPの組み合わせが、過去のデータから約70%の確率で業績が予想を上回ることを示していると指摘しています。

ロサンゼルスを拠点とするモジュラー家具ブランドの7th Avenueは、2026年7月11日、ニューヨーク州ハンティントンステーションのウォルト・ホイットマン・ショップスに、ロングアイランド初のショールームをオープンします。1206平方フィートのこのスペースは予約優先ですが、モールの営業時間内は飛び込み来店も受け付けています。キング・オブ・プルシア・モールに続き、サイモン・プロパティ・グループとの2店舗目となります。共同創業者兼CEOのビリー・ショー氏は、住宅所有者が集中するこの地域からの強いオンライン需要が拡大の主な要因だと述べています。ショールームにはブランドの特徴的なデザイン要素が取り入れられ、顧客は高性能ファブリックを試したり、モジュラーソファをカスタマイズしたり、デザインコンサルタントと相談したりできます。今回のオープンにより、7th Avenueの全米ショールーム数は20店舗以上となり、2026年夏から秋にかけてさらに出店が予定されています。

サイモン・プロパティ・グループの株価は、過去5年間で135.8%のリターンを記録したにもかかわらず、依然として割安と評価されている。調整後営業キャッシュフローを用いたディスカウント・キャッシュフロー分析では、1株当たりの本源的価値は約301ドルと推定され、現在の株価に対して約24.9%割安であることを示唆している。同社の株価収益率は約15.6倍で、小売REIT業界平均の26.4倍や、モデル上の適正株価収益率である約24.3倍を大きく下回っている。同株は、好調な第1四半期決算と上方修正された営業キャッシュフロー見通しを受けて、最近52週高値を更新したが、バリュエーションギャップは、市場が長期的なキャッシュフローの特性を十分に織り込んでいない可能性を示している。主な論点は、この割安感が、より高い収益倍率によって解消されるのか、それとも将来のキャッシュフローが本源的価値の前提と一致することで解消されるのか、という点である。

サイモン・プロパティ・グループは、2026年の不動産FFOガイダンスを1株当たり13.10ドルから13.25ドルに引き上げ、第2四半期の四半期配当を1株当たり2.25ドルに増配しました。前年同期比7.1%の増加です。このREITは第1四半期に1,100件以上のリース契約を締結し、その面積は470万平方フィートを超え、新規リース料率は前年比20～25%上昇しました。米国のモールとプレミアムアウトレットの稼働率は96%に達しています。サイモンは29のセンターにおける再開発プロジェクトに10億6,000万ドルを投資しており、期待利回りは平均9%で、さらに2026年に開始可能な10億ドル規模のプロジェクトも控えています。しかし、オンラインショッピングとの競争、観光需要の低迷する市場、そして金利上昇に伴う351億7,000万ドルの債務負担が逆風となっています。

サイモン・プロパティ・グループのモデル公正価値推定は、更新されたアナリスト目標株価と主要前提の小幅調整を反映し、214.55ドルから219.26ドルに上方修正された。売上高成長率の前提は2.37%から2.66%に、純利益率は34.48%から34.57%に、将来の株価収益率倍率は34.67倍から35.05倍に引き上げられ、割引率は7.83%で据え置かれた。バンク・オブ・アメリカ、JPモルガン、トゥルーイスト、シティ、UBSを含む複数の金融機関が目標株価を引き上げ、バークレイズ、モルガン・スタンレー、エバコアISIも目標を引き上げたが中立スタンスを維持した。スコシアバンクは小売REITの広範なレビューの一環として目標を2度引き上げた。しかし、ウルフ・リサーチは、過去最高値での参入タイミングの難しさと、バリュエーションがビジネスモデルにほぼ追いついたことを理由に、同銘柄をアウトパフォームからピアパフォームに格下げした。